İlk evinizi satın almak

Expat olarak geldiyseniz, şözleşmeniz süresiz ise ya da işyeriniz süresiz olacağını taahhüt ediyorsa bu şartı kabul eden bazı bankalara kredi başvurusu yapabilirsiniz.  
Geliriniz, borçlarınız, birikiminiz ,gayrimenkulün durumu gibi etkenler de banka tarafından gelecek olan basvuru cevabını etkileyecek olan diğer unsurlardandır.

Alım satım vergisi kişisel kullanım için alınan  konutlarda %2 dir. Yatırım amaçlı alınan taşınmazlarda ise %10.4 dir. 
 
Muaf şartlarına uymanız durumunda ise bu oran  %0 ‘a kadar düşebilmektedir.
Hollanda’da ilk evini alanlar ve daha önce bu hakkını kullanmamiş olanlar %2 alım satım vergisinden muaf tutulabilirler. Bu muafiyetten yararlanabilmek için 35 yaşından küçük olmaniz ve almayı planladığınız gayrimenkul fiyatının €525.000’u geçmemesi gerekir. 

Alıcılardan  bir kişi bu şartlara uyuyorsa, yarı yarıya olan alımlarda gayrimenkul fiyatinin sadece yarisi uzerinden %2 vergi ödenir.

Noter bu işlemi sizin için organize edecektir.

Gelirinize oranla çekebileceğiniz maksimum kredi tutarı kullanırsanız, LTV %100 olur. 

Evin değerine oranla çekebileceğiniz maximum kredi tutarı.

Bu tutar belirlenirken evin satış fiyatı değil , ekspertiz raporunda belirlenen değer baz alınır.  Örnegin satış fiyatı €510.000 olan bir evin ekspertiz değeri  €500.000 olarak belirlenmesi durumunda bu ev için çekilebilecek maximum kredi tutari €500.000 olacaktir.

Ekspertiz değeri €500.000 olan bir konut için  €500.000 kredi çekiliyor ise  LTV %100 olarak hesaplanır.
Sadece evin enerji tasarrufu icin alacağınız ek inşaat maaliyetleri bunun üzerine çıkabilir. Enerji kategorisi bu noktada belirleyicilik teşkil eder.

– Brüt maaşınız
– Yıllık %8 tatil geliriniz

Eğer var ise : 
– 13. ay maaşı
– Komisyon (Provisie, kendi performansınıza bağlı ödeme.( Son 12 ay içerisinde ödenmiş olmalıdır)
– Onregelmatigheidstoeslag (genellikle doktor ve polislerde görülen mesai dışı sabit çalışma karşılığı ödenen ücret)

Bunların dışındakiler ise kişiye göre özel değerlendirilmesi gereken kalemlerdir.

İkinci evinizi satın alırken kullanabileceğiniz bir kredi türüdür. İlk evinizden elde edeceğiniz karı (overvalue) evi satmadan kullanma şansı sağlar. Bunu kullanmanın çeşitli avantajları vardır.

Kendi nakitinizi kullanmak zorunda kalmadan bir sonraki evinizi alabilirsiniz. Örneğin mevcut evinizin değeri €500.000. Mevcut krediniz ise €350.000.
Çogu bankada kullanabileceğiniz bridge loan miktarı €500.000 -10% kadardır. 10%’luk kısmı banka kendini garantiye almak icin kullanır. Mevcut kredinizin de €350.000 olduğunu varsayarsak bankadan alabileceğiniz bridge loan bu örnekte €100.000’dur.

Bu €100.000’luk miktarı bir sonraki evinizde kullanabilirsiniz. Bu durumda alım satım masraflarınızı cepten ödemek zorunda kalmazsınız, ve çekeceğiniz sabit mortgage tutarı düşmüş olur.

Alım satım masrafları nelerdir?
– Alım satım vergisi konutlarda %2 (eğer vergiden muaf değilseniz)
– Noter masrafları
– Çevirmen ücreti ( Noterde gerekecek)
– Ekspertiz
– Evin teknik raporu ( İsteğe bağlı)
– Mortgage danışmanlık ücreti
– Emlakçı ücreti
– Banka garantisi masrafı

Hollanda’da noterin çok önemli bir görevi vardır.
Tapu devrini gerçekleştirir ve gayrimenkule banka adına ipotek koyar.
Satıcının gerçek satıcı olup olmadığını kontrol eder, alıcının kimlik kontrolünü yapar.
Bütün para noterin hesabında toplanır. Konut kredi tutarını bankadan talep eder. Siz de ödemeniz gereken tutari (vergi, danışman masrafı, ekspertiz ve noter masrafları gibi) notere aktarırsınız. Tapu devrinde noter bütün ödemeleri alacaklılara aktarır ve evi alıcıya devreder.

– Pasaport 
– Oturum kartınız
– İşyeri beyanı (Employer’s statement )
– Son maaş bordrosu
– BKR çıktısı (adınıza kayıtlı kredi ve borçları gösterir)
– Hesap özeti 
– Ekspertiz raporu 
– İmzalı alım satım sözleşmesi
– Mevcut sigortalar, 
– İşyeri emeklilik planı ve buna bağlı sigortalar (www.mijnpensioenoverzicht.nl) 

Nationale Hypotheek Garantie bir garantidir. Bazı durumlarda evinizi borçlu satmak zorunda kalabilirsiniz. Örneğin gayrimenkul fiyatlarının düştüğü dönemde, ayrılma kararı aldığınızda. Ve ya yurtdışına taşınmak zorunda kaldığınızda. 
Bu durumda NHG, şartlara uyduysanız, kalan borcu NHG fonu bankaya öder.
Banka bu durumdan çok memnun kaldığı için NHG’li konut kredilerinde faiz indirimi yapar.

Masrafı kredi oranının %0,6’sıdır ve ödenen bu ücretin bir bölümü vergiden ‘geri’ alınır.

NHG üst sınır 2025’de €450.000’dur. 
Enerji tasarrufu için kullanılacak inşaat ücreti ile beraber bu sınır €477.000’e kadar çıkabiliyor. 

NHG zorunlu değildir. 
LTV %100 kullandıysanız, ve şartlara uyuyorsanız NHG mantıklı bir tercihtir. Eğer LTV oranı düşük ise, yüksek bir meblağıyı nakit verdiyseniz, NHG tekrar değerlendirilmeli. 

Artık çoğu banka hayat sigortasını zorunlu tutmuyor.
Ancak kişisel durumunuza göre çok ciddi değerlendirmesi gereken bir konu. Aynı zamanda engellilik ve işsizlik sigortasını da değerlendirmelisiniz. 

Banka tarafından zorunlu olan sigorta gayrimenkul sigortasıdır (opstalverzekering)
Evin içerisindeki mobilyanızı ve evinize sabitlenmemiş eşyalar için farklı bir sigorta bulunur ‘inboedelverzekering’ . Bu sigorta zorunlu değildir.

Genelde sigortalar evin camını karşılamaz. Bunun içinde ayrı bir camsigortası düşünebilirsiniz (glasverzekering)